Małe będzie piękne
Rynek centrów handlowych w Polsce jest coraz bardziej nasycony. Nadchodzi czas rozwoju galerii w małych miastach.
Fot. Cushman&Wakefield
Według danych firmy Cushman & Wakefield w 2015 roku w kraju przybyło w sumie ok. 560 tys. m2 nowoczesnej powierzchni handlowej. Znaczna jej część (blisko 40 proc.) przypadła na główne aglomeracje – ośrodki, w których już znajduje się dużo galerii handlowych, a konkurencja między nimi jest coraz silniejsza. W tej sytuacji warto zwrócić uwagę na małe miasta.
W ostatnich latach deweloperzy szukający niszy na rynku centrów handlowych koncentrowali się na miastach poniżej 50 tys. mieszkańców. W tego typu ośrodkach miejskich powstały galerie handlowe lub mniejsze obiekty, takie jak parki handlowe lub obiekty typu convenience. Przykładem mogą być: Galeria Neptun w Starogardzie Gdańskim, park handlowy Multishop w Sochaczewie, Dekada Brodnica, Stop.Shop.Żary, MYBOX Oława, czy Centrum Zakupów Czerwionka Leszczyny.
Deweloper szuka miejsca
Z perspektywy inwestora i dewelopera najważniejszym czynnikiem decydującym o atrakcyjności projektu deweloperskiego jest lokalizacja. Kwestię lokalizacji należy rozpatrywać w skali makro i mikro. Z jednej strony (w skali makro) widzimy potencjał małych miast, w których brakuje nowoczesnej powierzchni handlowej, siła nabywcza konsumentów jest odpowiednio wysoka i poziom bezrobocia nie odstrasza potencjalnych inwestorów. Bierzemy pod uwagę nie tylko samą wielkość miasta, lecz także strefę oddziaływania danego obiektu handlowego. Ma to istotny wpływ na potencjał zakupowy danej lokalizacji. Szacując potencjał małych miast, należy zwracać uwagę na bieżącą i planowaną podaż obiektów handlowych w okolicy. W sytuacji, gdy w danej miejscowości działa już galeria handlowa, decyzja o budowie parku handlowego musi zostać poprzedzona szczegółowymi badaniami rynku. Nowy park handlowy może stanowić uzupełnienie oferty galerii handlowej lub też być alternatywą zakupową dla mieszkańców dużego osiedla. W ocenie opłacalności budowy parku handlowego pomogą specjaliści z firmy doradczej zajmujący się analizami rynku, jak również specjaliści ds. komercjalizacji.
Z drugiej strony (w skali mikro) podstawą wyboru lokalizacji są m.in.: sąsiedztwo mocnego operatora spożywczego, dobre skomunikowanie działki, duży, wygodny parking oraz bliskość zabudowy mieszkaniowej. W małych miastach wśród popularnych operatorów spożywczych zlokalizowanych przy tego typu projektach są m.in.: Kaufland, Lidl, Tesco i Biedronka. Powstające tam obiekty handlowe to zazwyczaj sklepy typu convenience lub parki handlowe o powierzchni najmu 3-5 tys. m2. Ich zaletą jest niższy koszt budowy oraz krótszy niż w przypadku galerii handlowych termin realizacji.
Klient decyduje
Z punktu widzenia klienta powstające w małych miastach obiekty handlowe typu park handlowy mają przede wszystkim zaspokajać podstawowe potrzeby zakupowe. Żeby spełnić oczekiwania klientów i odnieść sukces komercyjny, właściciele bazują na sprawdzonych markach. Zestaw najemców obejmuje najczęściej: drogerie (m.in. Rossmann, Hebe), apteki (np. Cosmedica, Arnika), sklepy obuwnicze (m.in. CCC, Deichmann), elektromarkety (m.in. RTV Euro AGD, Media Expert, Neonet), sklepy dyskontowe (m.in. Pepco, Takko, KiK), sklepy sportowe (np. Martes Sport) oraz sklepy meblowe i z wyposażeniem wnętrz (np. Abra, JYSK). Klienci mogą dzięki temu zaoszczędzić dużo czasu, ponieważ nie muszą jeździć po podstawowe artykuły do większych ośrodków miejskich. W jednym miejscu mogą zrobić wygodne, szybkie zakupy.
Warto zwrócić uwagę na korzyści, jakie czerpią najemcy parków handlowych. Klienci takich obiektów rzadziej robią zakupy pod wpływem impulsu niż klienci galerii handlowych, w których działa kilkadziesiąt sklepów. Zazwyczaj przyjeżdżają regularnie na konkretne, szybkie zakupy. Ułatwia im to model funkcjonowania małego parku handlowego, w którym jest 5-10 najemców. Dodatkową korzyścią dla najemców w tego typu obiektach są relatywnie niskie czynsze i koszty wspólne.
Potencjał małych miast dostrzegają również fundusze nieruchomości, które coraz chętniej lokują kapitał w parkach handlowych, obiektach typu convenience i galeriach handlowych. Inwestorzy wiedzą, że wraz z nasyceniem powierzchnią handlową rynków dużych miast, sieciowi najemcy będą prowadzili ekspansję również w mniejszych miastach. Wzrost siły nabywczej w tych ośrodkach oraz poprawa wskaźników ekonomicznych przyczynią się do powstania nowych obiektów handlowych i wzrostu ich wartości. Skorzystają na tym deweloperzy, najemcy oraz klienci.
Tomasz Lipiński jest związany z firmą Cushman&Wakefield od 2010 roku. Jest negocjatorem w Dziale Powierzchni Handlowych.
