Nowe centrum biznesowe namiesza na rynku
Powstające na warszawskiej Woli centrum biznesowe może obniżyć ceny najmu w okolicy.
Mateusz Strzelecki, Walter Herz
W Warszawie jest około 4,5 mln m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, a blisko 800 tys. m2 jest obecnie w budowie. Tak szybkiego przyrostu podaży powierzchni biurowej mogą pozazdrościć Warszawie inne stolice europejskie.
Najszybciej rozbudowuje się obecnie rejon ronda Daszyńskiego. Realizowanych jest tam wiele imponujących projektów biurowych, w tym Warsaw Spire, Generation Park, Proximo, Grzybowska 43, Prime Corporate Center, Atrium 2. W tej okolicy planowana jest też budowa kolejnych dużych obiektów, jak np.: Sienna Towers, Proximo 2, Mennica Legancy Tower, czy Art Norblin. Tak spektakularną rozbudowę biurową tej części miasta pociągnęła za sobą budowa drugiej linii metra i przebudowa głównych szklaków komunikacyjnych. Inwestorzy docenili centralne położenie tego obszaru i jego dobrą komunikację z bezpośrednim dostępem do wszystkich środków transportu miejskiego.
Nowe zagłębie, które już obecnie powoduje wyraźne przeniesienie uwagi najemców z Mokotowa na Wolę, w miarę rozbudowy może zacząć borykać się z podobnymi problemami komunikacyjnymi, jakie występują w godzinach szczytu w okolicy ulic Domaniewskiej i Postępu. Z analizy firmy Walter Herz wynika, że kiedy w pobliżu ronda Daszyńskiego zakończy się realizacja obecnych zamierzeń projektowych, podaż powierzchni biurowej w tej części miasta przekroczy 600 tys. m2. Oznacza to, że na tym obszarze zatrudnionych będzie co najmniej ok. 60 tys. osób. A to może spowodować, że na bliskiej Woli mogą wystąpić podobne trudności logistyczne, jak w służewieckiej strefie biznesu, która oferuje ok. 900 tys. m2 biur.
Możemy mieć do czynienia z czasowym, poważnym wzrostem poziomu powierzchni niewynajętej w nowych biurowcach na Woli. Może to spowodować spadek stawek transakcyjnych za wyjem powierzchni w realizowanych na tym obszarze projektach. Proces komercjalizacji obiektów z segmentu premium, jakie głównie są tam budowane, jest bardziej czasochłonny i wymagający niż pozostałych budynków biurowych, a już teraz w samym centrum miasta i na terenach do niego przylegających oraz na Mokotowie notowany jest najwyższy współczynnik pustostanów w Warszawie.
Firmy poszukujące w Warszawie biur chętniej wybierają budynki oddane już do użytku, szczególnie jeśli zainteresowane są powierzchnią w najwyższym standardzie. Często czekają do zakończenia budowy by podpisać kontakt. Przypomnijmy, że tylko na jedną piątą powierzchni biurowej, która powstaje teraz w Warszawie podpisane są umowy najmu. Większość naszych klientów decyduje się raczej na wynajęcie biur w istniejących budynkach, oferujących powierzchnię dobrej jakości, zlokalizowanych poza ścisłym centrum, w których stawki czynszowe nie są aż tak wygórowane.
Analitycy zauważają, że nowa warszawska strefa biznesowa, która kształtuje się w okolicy ronda Daszyńskiego ma szansę w przyszłości zaoferować nawet więcej powierzchni biurowej niż służewiecka. Plan zagospodarowania Woli przewiduje przyrost niemal miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej w części dzielnicy przylegającej do Śródmieścia.
Wolskie zagłębie ma też jedną, istotną przewagę nad mokotowskimi parkami biurowymi. Na Woli efektywnie wdrażana jest koncepcja zróżnicowanego rozwoju. Nie dominuje w niej jednolita, biurowa struktura zabudowy jak na Mokotowie. W obrębie wolskiego obszaru biurowego powstaje również zaplecze mieszkaniowe, place miejskie, restauracje, kawiarnie oraz liczne placówki usługowe. Dzięki temu to miejsce jest znacznie bardziej przyjazne, zarówno do pracy, jak i do życia.
Mateusz Strzelecki jest specjalistą rynku nieruchomości, analitykiem i senior associate w firmie Walter Herz. Jest absolwentem Akademii Leona Koźmińskiego. Wcześniej pracował w Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości.
