O wynajmie lokali w galeriach handlowych krążą legendy. Sprawdziliśmy, jak jest naprawdę.

centrum handlowe Arkadia

Nowe galerie handlowe są budowane w coraz mniejszych miastach, a co się z tym wiąże, przybywa powierzchni handlowej do wynajęcia. Nic więc dziwnego, że coraz więcej przedsiębiorców zastanawia się, czy opłaca się prowadzić własny biznes w centrum handlowym.    

W Polsce działa 426 różnego rodzaju centrów handlowych, co daje blisko 10,1 mln m² powierzchni najmu brutto (liczona wraz z powierzchnią wspólną budynku). To wskazuje na dojrzałość naszego rynku i jego rosnącą konkurencyjność. Mimo to nad Wisłą cały czas powstają nowe obiekty. Tylko w pierwszej połowie tego roku oddano do użytku blisko 245 tys. m², a na rynku pojawiło się sześć nowych galerii handlowych.     

– Warto zauważyć, że w tym roku centra handlowe otwierano w mniejszych i średnich miastach. Jest to podstawowy wyróżnik tegorocznej podaży i zmiana w stosunku do poprzedniego roku, kiedy duże obiekty handlowe otwierały się w największych aglomeracjach (Galeria Katowicka czy Riviera w Gdyni). Lublin jest największym ośrodkiem (prawie 350 tys. mieszkańców), w którym w 2014 roku oddano nową powierzchnię handlową (30 proc. podaży). Pozostałe nowe centra handlowe otworzyły się w miastach liczących ok. 100 tys. mieszkańców i mniejszych – mówi Magdalena Sadal z firmy Cushman & Wakefield.     

Większa dostępność galerii handlowych sprawia, że coraz więcej przedsiębiorców zaczyna rozważać uruchomienie biznesu w takiej lokalizacji. Od kilku lat jest to coraz łatwiejsze, zwłaszcza jeśli chodzi o niezależnych przedsiębiorców, bo dla sieci franczyzowych drzwi galerii handlowych zawsze stały otworem.  

Najemca idealny  

Zdecydowaną większość najemców galerii handlowych stanowią sklepy sieciowe. Z punktu widzenia właściciela obiektu takie firmy mają znaczną przewagę nad indywidualnym najemcą, przede wszystkim dlatego, że są to znane i rozpoznawalne marki. Mają również lepsze zaplecze finansowe.     

Współpraca z sieciami franczyzowymi pozwala wielu przedsiębiorcom na uruchomienie własnego biznesu w centrum handlowym. Jest ona korzystna również z innego względu. Wiele galerii jest ze sobą powiązanych np. przez strukturę własnościową, zarządcę albo firmę odpowiedzialną za komercjalizację. Ponieważ franczyzodawca jest najemcą w kilku obiektach należących np. do jednej firmy albo obsługiwanych przez jednego zarządcę, to łatwiej im wynegocjować atrakcyjne warunki najmu dla partnerów.     

Od kilku lat rośnie liczba galerii handlowych, które chętnie wynajmują powierzchnię również niezależnym przedsiębiorcom. Duże szanse na lokal mają osoby, które chcą poprowadzić punkty usługowe: pralnię, usługi szewskie i kaletnicze czy kwiaciarnię. Zarządcy niektórych galerii handlowych decydują się również na przeznaczenie części powierzchni pod tzw. wynajem specjalny, który charakteryzuje się stosunkowo niskimi kosztami inwestycyjnymi oraz krótkim okresem obowiązywania umowy. Do udostępnienia powierzchni niezależnemu przedsiębiorcy może też przekonać niestandardowy pomysł na biznes albo na aranżację lokalu.     

– Mali najemcy, chcąc wyróżnić się na tle oferty galerii, coraz częściej poszukują bardzo indywidualnych pomysłów na swój sklep lub lokal usługowy. Tworzą więc własne modele biznesowe i koncepcje salonów, adaptując pomysły z tego, co sprawdziło się na świecie np. na popularnych ulicach handlowych w Berlinie, Warszawie czy Londynie – mówi Ewa Marcinek, dyrektor Silesia City Center. – Są więc niezwykle atrakcyjne dla galerii, ale także dla poszukującego unikalności klienta centrum.    

Największe szanse na uruchomienie biznesu w galerii handlowej mają przedsiębiorcy z małych miast, bo tam właśnie zaczyna się wysyp obiektów tego typu. Ich zarządcy mają mniejsze szanse na ściągnięcie największych marek, więc chętniej nawiązują współpracę z lokalnymi przedsiębiorcami.  

Sukces gwarantowany? 

Niektórzy przedsiębiorcy uważają, że galeria handlowa będzie remedium na wszystkie ich bolączki i sama obecność w takim miejscu zagwarantuje im kolosalne przychody. Niestety, bardzo często są w błędzie.     

Na początek warto sobie uświadomić, że nie w każdej galerii są klienci. Na rynku działa wiele galerii-widmo, których najemcy ledwo wiążą koniec z końcem, a nierzadko dokładają do interesu. Dlatego zanim w amoku zaczniemy dobijać się do drzwi działu komercjalizacji, warto sprawdzić, czy gra jest warta świeczki. Na początek wystarczy prosty test: spacer po obiekcie, podczas którego sprawdzimy „wskaźnik pustostanów”, czyli liczbę wolnych lokali. Warto powtórzyć taki spacer kilkakrotnie, żeby sprawdzić, czy w galerii coś się dzieje. Kolejny miernik atrakcyjności galerii to znane marki – jeśli jest ich dużo, możemy spać spokojnie, jeśli zwijają żagle, my też nie mamy czego szukać. Obecność znanych marek to w zasadzie jedyny miernik, jaki możemy zastosować w przypadku nowych galerii handlowych, które nie mają jeszcze wyrobionej pozycji na rynku, i trudno przewidzieć, czy będą się cieszyć popularnością wśród klientów.     

Trzeba też sprawdzić, ile lat działa centrum handlowe, i dowiedzieć się, kiedy ostatni raz było rewitalizowane, bo może się okazać, że otwarcie naszego biznesu przypadnie na sam środek wielkiego remontu. Na koniec warto poprosić o konkretne wskaźniki, takie jak chociażby foot flow, czyli liczba osób, która przychodzi do galerii. Coraz więcej obiektów może również śledzić ścieżkę, jaką poruszają się klienci. Warto zerknąć również na nią, żeby nie okazało się, że do naszego lokalu nie zajrzy pies z kulawą nogą, bo będzie mu nie po drodze. Dobrze jest sprawdzić w ten sposób kilka lokalizacji i na koniec wybrać najatrakcyjniejszą ofertę.     

– Wspólnie z żoną prowadzimy trzy pizzerie Biesiadowo, które działają w centrach handlowych. Kiedy otwieraliśmy pierwszy lokal, sprawdzono dokładnie naszą płynność finansową i zaoferowano nam miejsce, w którym wcześniej nie działał żaden lokal, a klienci nigdy tamtędy nie chodzili. Zmiana przyzwyczajeń i „ścieżek zakupowych” klientów centrum była więc dla nas dużym wyzwaniem – mówi Przemysław Żok, franczyzobiorca sieci Biesiadowo.    

Czy mnie na to stać?

Kolejnym istotnym czynnikiem, który może szybko podciąć skrzydła, są koszty wynajmu. Przy czym pojęcie kosztów należy potraktować bardzo szeroko. W tej kategorii mieszczą się bowiem nie tylko opłaty za wynajęcie lokalu, ale też koszty eksploatacji powierzchni wspólnych, media oraz kary umowne.        

Czynsz naliczany jest najczęściej od dnia otwarcia sklepu, ale już opłaty eksploatacyjne musimy wnosić od momentu przekazania lokalu w ręce najemcy. Haczyk jest również w sposobie naliczania czynszu. Zdarza się, że całość bądź część opłat jest uzależniona od obrotów sklepu. Oczywiście, jeśli wykazy przychodów czy wydruki z kas fiskalnych przekażemy zarządcy z opóźnieniem, to za każdy dzień zwłoki płacimy karę umowną.     

Koszty wynajmu lokalu w galerii handlowej mogą być przeróżne. Ceny zaczynają się od 10-12 euro za metr kwadratowy w galeriach handlowych w mniejszych miastach, ale w najpopularniejszych galeriach mogą osiągać nawet kilkaset euro za metr. Oczywiście, każdy najemca negocjuje ceny indywidualnie. Podobnie sprawa ma się z długością umowy najmu. Jeszcze kilka lat temu, kiedy ceny najmu były dużo wyższe, galerie handlowe wynajmowały powierzchnię na 10 lat. Obecnie, wskutek osłabienia koniunktury, lokale wynajmowane są na pięć lat, jednak ceny najmu są atrakcyjniejsze dla najemcy. Dlatego w interesie najemcy leży wynegocjowanie jak najniższych cen na jak najdłużej.