Małe miasta mają potencjał, który chętnie wykorzystują inwestorzy i deweloperzy.

fot. Nowy Rynek

Od kilku lat na polskim rynku nieruchomości komercyjnych widać było wyraźne przesunięcie środka ciężkości i wzmożoną aktywność deweloperów w mniejszych miastach. Colliers International we współpracy z firmą badawczą GfK Polonia przygotowało zestawienie miast z największym potencjałem handlowym.

– Raport pokazuje, że potencjał rynków handlowych małych miast został już kilka lat temu dostrzeżony i doceniony przez deweloperów, którzy zrealizowali w nich wiele udanych inwestycji. Coraz trudniej o „nieodkryte” lokalizacje, wciąż jednak są miasta, w których nowe inwestycje handlowe mają szansę na sukces – komentuje Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers International.

Analiza objęła 56 miast o populacji 30-50 tys. osób. Z badań wyłączono miejscowości, które znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie aglomeracji miejskich. O tym, czy dane miasto ma wysoki potencjał handlowy decydowały dwie grupy wskaźników: rynek nieruchomości handlowych oraz aspekt społeczno-ekonomiczny.

Badania potencjału społeczno-ekonomicznego oraz konkurencji należy traktować jako punkt wyjścia, a nie rekomendację do podejmowania decyzji o rozpoczęciu inwestycji. Wysokie nasycenie powierzchnią handlową czy mniej atrakcyjne warunki socjo-ekonomiczne nie powinny eliminować „a priori” żadnego z miast. Wyzwania rynkowe stojące przed inwestorem w mniej atrakcyjnym mieście wiążą się z koniecznością bardzo starannego planowania inwestycji pod kątem formatu, składu najemców i ich dopasowania do oczekiwań potencjalnych klientów – mówi Ewa Wasilewska, kierownik projektu w Dziale Analiz Klientów i Strategii Sprzedaży w GfK.

Oceniając rynek nieruchomości badacze brali pod uwagę wielkość istniejącej już oraz budowanej nowoczesnej powierzchni handlowej. Zbadano również obecność znanych sieci handlowych działających w branży modowej, multimediów, zdrowia i urody, elektroniki oraz gastronomii. Analitycy sprawdzili także średnie stawki czynszów dla lokali 100-150 m2 przeznaczonych na wynajem dla sektora modowego. Po uwzględnieniu wszystkich tych czynników wyłoniono rynki, które są atrakcyjne dla przyszłych inwestorów i takie, które nie przyniosą już raczej wysokich zysków. Do pierwszej grupy zaliczają się miasta, które mają mniej niż 7 tys. m² powierzchni najmu brutto (GLA) (dostępnej i w budowie). Największa konkurencja jest w miastach, które mają więcej niż 14 tys m² GLA.

Przy określeniu potencjału handlowego brano pod uwagę również czynnik społeczno-ekonomiczny. W tym przypadku oceniano m.in. wielkość populacji i jej procentowe zmiany, wskaźnik bezrobocia oraz suma ogólnej siły nabywczej.

Wśród najatrakcyjniejszych miast znalazło się aż siedem o znaczącym niedoborze nowoczesnej powierzchni handlowej: Cieszyn, Łuków, Mława, Otwock, Sopot, Śrem i Zakopane. Ze względu na obiecujące perspektywy społeczno-ekonomiczne, pomimo stosunkowo wysokiego poziomu konkurencji, do grona miast o największym potencjale dołączyły także: Bochnia, Krosno, Kwidzyn, Mińsk Mazowiecki, Oleśnica, Oława, Skierniewice oraz Świnoujście. W grupie mało atrakcyjnych miast znalazł się m.in. Ciechanów, Dębica, Jasło, Sochaczew i Starogard Gdański.