Jak rynek najmu powierzchni biurowych przetrwa epidemię koronawirusa? Eksperci uważają, że paradoksalnie w perspektywie długoterminowej skorzystają operatorzy biur elastycznych.

Fot. biuro

Według portalu Colliers' COVID-19 Insights (przygotowanego przez ekspertów firmy Colliers International), około 60 proc. rynków Europy Środkowo – Wschodniej, w tym także Polska, na początku 2020 r. bardziej sprzyjało deweloperom i właścicielom nieruchomości, z których większość liczyła na wzrost stawek czynszowych. Oczekiwanie to opierało się przede wszystkim na niskim poziomie pustostanów i niewielkiej dostępności biur. Sytuacja wywołana przez rozprzestrzenianie się koronawirusa spowodowała spowolnienie dynamiki popytu. Można spodziewać się, że będzie miało to wpływ na warunki najmu.

- Obecna sytuacja jest nowa dla nas wszystkich, dlatego nie możemy na tym etapie wyciągać konkretnych wniosków czy snuć prognoz dotyczących funkcjonowania rynku nieruchomości biurowych. Zaobserwować możemy natomiast faktyczny wpływ sytuacji na wydłużenie się pewnych procesów, jak również ponowne sporządzanie analiz zapotrzebowania najemców na powierzchnię biurową. Mimo nietypowych okoliczności, z którymi się mierzymy, część transakcji nie została wstrzymana i praca nad nimi nadal się toczy. Można przypuszczać, że obecna sytuacja przyczyni się do zmiany trendów na rynku - w kolejnych latach będziemy mogli zaobserwować większy udział renegocjacji umów. Moim zdaniem również mobilizacja firm do pracy zdalnej może mieć przełożenie na liczbę wynajmowanych metrów w przyszłości – mówi Paweł Skałba, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Colliers International.

Podaż wciąż niewielka

Niedawny wzrost liczby umów typu pre-let (czyli podpisywanych zanim jeszcze powstanie budynek) na rynkach biurowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej  może zostać tymczasowo zahamowany, ale biorąc pod uwagę, że podaż nowoczesnych powierzchni biurowych prawdopodobnie osłabnie przez niższą aktywność budowlaną – ze względu na blokady w łańcuchach dostaw materiałów budowlanych – firmy  będą się trzymać  swoich planów dotyczących najmu powierzchni. Wobec tego na rynku nadal będzie odczuwalny niedobór dostępnych nowoczesnych i zrównoważonych przestrzeni biurowych.

- Obecnie w Warszawie powstaje ok. 830 tys. m2 powierzchni biurowej, w Polsce - ok. 1,5 mln m2. Z naszej wiedzy wynika, że większość inwestycji wciąż jest realizowana. Deweloperzy dbają o bezpieczeństwo i zdrowie pracowników poprzez wprowadzenie odpowiednich przepisów i ograniczeń na placach budowy. Mogą oczywiście pojawić się opóźnienia w realizacji tych projektów, ale trudno obecnie mówić o konkretnych datach, ponieważ sytuacja jest bardzo dynamiczna. Możliwe, że dojdzie do zmiany w liczbie umów typu pre-let, jednak jak na razie widzimy, że najemcy prowadzący tego typu procesy na lata 2022-2023 kontynuują je – komentuje sytuację w Polsce Paweł Skałba.

Flex office może zyskać

Na rynku elastycznych powierzchni biurowych pojawiają się obawy operatorów uzależnionych od sektora MŚP, który wydaje się być najbardziej narażony na zmniejszenie przepływów pieniężnych.

- W krótkim okresie czasu, elastyczne biura mogą ucierpieć tracąc najemców, ponieważ to właśnie na elastycznym modelu najmu zbudowany jest ich model biznesowy. To największa zaleta tego produktu, że stosunkowo łatwo i szybko można z nich zrezygnować. Ewentualne straty uzależnione są od czasu, jaki będzie trwać obecna sytuacja – mówi Renata Hartle, manager ds. strategii flex office i rozwiązań technologicznych w Colliers International.

Jeśli jednak operatorzy przetrwają kryzys wywołany koronawirusem, ich pozycja rynkowa może wzrosnąć.

- Do tej pory większość firm w ramach zabezpieczenia kontynuacji biznesu pod kątem nieruchomości ograniczała się tylko do swoich tradycyjnych biur. Natomiast to, co się teraz dzieje, otwiera nam oczy na wiele różnych przypadków – np. co gdy nie będziemy mieli do naszego biura dostępu? Albo zostanie odcięte od prądu czy sieci? Co gdy nagle będziemy musieli ograniczyć zasoby ludzkie? Wtedy potrzebujemy alternatywnego miejsca pracy. Powierzchnie elastyczne gwarantują nam to, że w szybki sposób można mieć do nich dostęp nawet w sytuacji, gdy tradycyjne firmowe biuro jest już zamknięte czy wręcz zablokowane. A nasze mieszkania, choć są pewną alternatywą, to jednak nie na długi czas i nie na biznesowe spotkania. Myślę, że coraz więcej najemców będzie myślało o włączeniu powierzchni flex do swojej strategii, tak aby odpowiednio zarządzać ryzykiem i kosztami, np. planując jedynie 70 proc. powierzchni w tradycyjnym układzie, a pozostałe 30 proc. w biurach elastycznych, które dopasują się do bieżących potrzeb – dodaje Renata Hartle.

Monika Wojniak-Żyłowska dziennikarz, PROFIT system