Galerie nie odpuszczają
W Polsce wciąż przybywa centrów handlowych. Powstają nowe, stare się rozbudowują. Być może wkrótce czeka nas też spadek cen najmu.
Fot. Geminin Park Tychy
Firma Colliers International opublikowała raport, w którym podsumowała pierwsze półrocze 2018 na rynku centrów handlowych w największych polskich aglomeracjach. Uwzględniono w nim Warszawę, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Szczecin, Łódź i konurbację górnośląską. W sumie działa tam 206 centrów handlowych, których łączna powierzchnia wyniosła 6,5 mln m2, co stanowi ponad połowę istniejącej w Polsce powierzchni handlowej, skupionej w galeriach.
Niezmiennie największymi rynkami pozostawały warszawski i górnośląski – znajduje się tam kolejno 48 (1,6 mln m2) i 46 (1,2 mln m2) centrów handlowych. A w ciągu najbliższego roku te liczby jeszcze wzrosną.
Jednak, jak wynika z raportu, to nie regiony należą do najbardziej nasyconych pod względem powierzchni. Najwyższe wartości odnotowane zostały we Wrocławiu (905 m2/1000 mieszkańców) i Poznaniu (863 m2/1000 mieszkańców).
Nowe obiekty i rozbudowy
Pierwsza połowa 2018 r. na rynkach handlowych aglomeracji to czas bardzo różnorodny – z jednej strony debiuty nowych centrów handlowych, z drugiej modernizacje, remonty i rekomercjalizacje. Największym otwartym obiektem było Forum Gdańsk, drugim co do wielkości – Gemini Park Tychy. Największymi budowanymi obecnie obiektami są Galeria Młociny w Warszawie i Galeria Libero w Katowicach — mówi Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku Colliers International.
Deweloperzy i właściciele centrów handlowych koncentrowali się również na rozbudowach i modernizacjach starszych obiektów. Przykładem takiej aktywności jest CH Janki (faza I), które zwiększyło swoją powierzchnię o prawie 10 tys. m2. Duża skala przebudowy dotyczy również warszawskich centrów Promenada i Blue City. Wśród rozbudów na uwagę zasługują także inwestycje w Morski PH w Gdańsku, CH Platan w Zabrzu i Atrium Targówek w Warszawie.
Rynek właściciela
W pierwszej połowie 2018 r. w najlepszych centrach handlowych wszystkich omawianych aglomeracji obserwowaliśmy wiele otwarć nowych sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych, a dostępność powierzchni na wynajem znacząco zmalała. – Rynek centrów handlowych w największych aglomeracjach pozostaje tzw. „rynkiem właściciela”, a średni współczynnik pustostanów nie przekracza 3,3 proc. Najwyższy poziom na koniec czerwca odnotowano w Poznaniu (5,1 proc.), a najniższy w Szczecinie (1,5 proc.) – dodaje Katarzyna Michnikowska.
Na wielu rynkach współczynniki pustostanów znacząco spadły z uwagi na to, że udało się wynająć duże powierzchnie, zwolnione wcześniej przez sklepy z artykułami budowlanymi, spożywczymi czy kluby fitness. Jest to pochodna wydarzeń z ostatnich lat, tj. bankructwa popularnych sieci Alma i Praktiker oraz wycofania się z Polski klubów Jatomi Fitness.
Stabilne czynsze, większa elastyczność
Czynsze w największych aglomeracjach pozostają stabilne, z tendencją wzrostową za najlepsze lokale w pierwszorzędnych centrach handlowych. Najwyższe, za lokal o powierzchni 100-150 m2 z przeznaczeniem na modę, znajdujący się w najlepszym na rynku centrum handlowym, kształtują się średnio na poziomie 100-120 euro za m2 miesięcznie w Warszawie i 35-50 euro w pozostałych aglomeracjach.
Praktyką rynkową staje się większa elastyczność w warunkach najmu, szczególnie w przypadku obiektów drugorzędnych. Najemcom o strategicznym znaczeniu dla centrum oferowane są pakiety zachęt, takie jak partycypacja w kosztach aranżacji powierzchni, najem oparty jedynie o czynsz od obrotu, krótsze okresy najmu, czasowe obniżki czy zamrażanie kosztów eksploatacyjnych – mówi Katarzyna Michnikowska.
Zmiany w warunkach najmu w najbliższym czasie przynieść mogą nowe regulacje prawne, wprowadzone w Polsce w roku ubiegłym, w tym stopniowo implementowany zakaz niedzielnego handlu. Eksperci Colliers zwracają uwagę, że przy przedłużaniu umów należy spodziewać się fali renegocjacji kosztów najmu, związanej z raportowanym spadkiem obrotów najemców.
